Dans un contexte de lutte contre l’étalement urbain, l’intérêt collectif va en faveur d’une ville plus dense et attractive. Cette nouvelle ville associe une multitude d’usages et de fonctionnalités au service des habitants. Cela réinterroge la manière d’optimiser l’utilité des espaces en mutualisant les différents usages.
La division en volume pour les opérations complexes
Aujourd’hui, les opérateurs ne raisonnent plus exclusivement à la parcelle. Ils cherchent à s’associer pour articuler ensemble différents programmes, tout en préservant les intérêts économiques et juridiques attachés au statut de chacun. De tels programmes présentent l’avantage de limiter l’investissement à la potentialité de la parcelle qui est strictement nécessaire au programme qu’il souhaite développer. De ce fait, certains peuvent être tentés par la division en volumes, en alternative à la copropriété. Elle permet de mutualiser les usages sur un même terrain tout en assurant une plus grande indépendance à chaque co-volumier.
C’est ainsi que la division en volumes apparaît comme une organisation juridique suffisamment souple pour garantir de tels montages immobiliers. Elle présente toutefois des limites et des risques qu’il convient de ne pas sous-estimer.
Copropriété et division en volumes
La division en volumes est, avec la copropriété, un mode de division et d’organisation juridique de l’immeuble. Toutefois, chacun de ces modes d’organisation juridique repose sur un fondement juridique totalement différent.
La copropriété est fondée sur le principe de l’indivision. Chaque copropriétaire dispose d’un lot privatif et d’une quote-part en indivision (parties communes).
Pour la division en volumes , chaque propriétaire a une part privative, sans quote-part indivise. Chaque volume est autonome par rapport aux autres. L’absence de quote-part est une condition essentielle et préalable au recours à la division en volumes.
Le Géomètre Expert, garant d’un montage réussi
Dépourvue d’une définition légale, la division en volumes est avant tout une technique faisant appel à l’ingénierie des géomètres. Ils sont alors amenés à diviser horizontalement et verticalement une propriété en trois dimensions. L’objectif est d’isoler des éléments à différents niveaux, au-dessus comme en-dessous du sol naturel lorsqu’ils sont imbriqués et superposés dans un ensemble immobilier complexe.
Le géomètre-expert établit les documents nécessaires à la gestion des ensembles immobiliers complexes, dont une partie de la propriété peut relever de la domanialité publique.
Pour cela, il identifie les différents volumes composant l’ensemble à l’aide de plans et coupes établis à partir de levers réguliers (bâtiments existants) ou de documents fournis par le maître d’ouvrage (immeubles en vente en l’état futur d’achèvement). Il établit également un état descriptif de division en volumes. Il élabore les statuts de l’association syndicale chargée de la gestion de l’ensemble immobilier.
